Le contrat CCMI : ce qu’il couvre vraiment

Un contrat d’ordre public, pas un modèle commercial

Le contrat de construction de maison individuelle a été créé par la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, publiée au Journal officiel du 22 décembre 1990. Il est codifié aux articles L230-1 à L232-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Ses dispositions sont d’ordre public : une clause qui y dérogerait au détriment du maître d’ouvrage est sans effet. C’est ce qui distingue le CCMI d’un contrat d’entreprise ordinaire, où tout se négocie.

Deux formes coexistent. Le CCMI avec fourniture de plan (articles L231-1 et suivants) est le cas le plus fréquent : le constructeur fournit le plan et exécute les travaux. Le CCMI sans fourniture de plan (articles L232-1 et suivants) s’applique quand le maître d’ouvrage arrive avec son propre plan.

La garantie de livraison : le cœur de la protection

Le constructeur qui signe un CCMI avec fourniture de plan doit souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus : c’est l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation qui l’impose. Dans la forme sans fourniture de plan (articles L232-1 et suivants), cette garantie n’est pas obligatoire, le contrat doit seulement indiquer si le constructeur en bénéficie ou non. C’est la première chose à vérifier quand on vous présente un CCMI sans plan.

Quand elle existe, elle est portée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréée.

Elle couvre les dépassements de coût nécessaires à l’achèvement de la maison, avec une franchise pouvant aller jusqu’à 5 % du prix convenu ; les conséquences d’un paiement anticipé ; et les pénalités forfaitaires de retard prévues au contrat, au-delà de trente jours de retard.

C’est cette garantie, et elle seule, qui répond à la question que tout le monde se pose : que se passe-t-il si l’entreprise s’arrête en cours de chantier.

Ce que le contrat ne fait pas à votre place

Le CCMI porte la maison, pas le terrain. La viabilisation, l’assainissement individuel, les raccordements jusqu’au domaine public et les aménagements extérieurs restent hors contrat sauf mention expresse à la notice descriptive.

Il ne dispense pas non plus de l’assurance dommages-ouvrage : celle-ci pèse sur le maître d’ouvrage, en application de l’article L242-1 du Code des assurances, et se souscrit avant l’ouverture du chantier.

Le prix se paie selon un calendrier fixé par décret

En CCMI avec fourniture de plan, le constructeur ne fixe pas librement ses appels de fonds. L’article R231-7 du Code de la construction et de l’habitation plafonne ce qui peut être exigé à chaque étape d’avancement : 15 % à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à l’achèvement des murs, 60 % à la mise hors d’eau, 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air, 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Le solde se règle à la réception. Si vous émettez des réserves, 5 % du prix convenu peuvent être consignés jusqu’à ce qu’elles soient levées : c’est le seul levier qui reste une fois la maison construite, et il ne s’exerce qu’au bon moment.

C’est aussi le point le plus facile à vérifier avant de signer. Un échéancier qui demande davantage que le pourcentage attaché à l’étape, ou qui déplace un palier vers l’amont, n’est pas conforme. Comparer l’échéancier du contrat à ces six paliers prend cinq minutes et ne demande aucune compétence technique.

Dix jours pour changer d’avis

Après signature, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte, sans avoir à se justifier ni à payer de pénalité. Le fondement est l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Quand l’acte est reçu en la forme authentique sans avant-contrat, c’est un délai de réflexion de dix jours qui s’applique avant toute signature possible.

Questions fréquentes

Reste la question que ce contrat ne tranche pas : ce qu’il coûte, et surtout ce qu’il laisse dehors.

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